京都で空き家を無料で譲りたい・差し上げたい——「タダで手放す」は正しい選択か、手続きと注意点を宅建士が解説

「穴澤さん、正直に聞いていいですか。

　空き家、もうタダで差し上げても

　いいと思ってるんですよね」

右京区で相続した古い民家を持つオーナーさんが、少し声を落としてそう言いました。「タダで手放すなんて、おかしいですかね」と。

おかしくないです。全然おかしくない。

むしろ私は、そう思う気持ちがよくわかります。毎年来る固定資産税の通知。誰も住まない建物の管理。「売ろうとしたけど買い手がつかなかった」という経験。それが積み重なった先に「もうタダでいいから、誰かに使ってほしい」という気持ちが生まれるのは、ごく自然なことです。

今日はっきり言います。空き家を無料で譲渡することは、法律的に問題なく、むしろ賢い選択になり得ます。ただ「タダで渡せばそれで終わり」ではなく、知っておくべき手続きと落とし穴があります。宅建士・一級建築士として空き家活用支援に携わってきた立場から、全部正直にお伝えします。

「タダで手放す」は、正しい選択か——結論から言います

結論：正しい選択になり得ます。ただし条件があります。

空き家の無料譲渡（贈与）は、法律上まったく問題ありません。所有者が自分の意志で「無償で権利を移転する」という契約を結ぶだけで、特別な許可も届出も不要です。では、どんなときに「タダで渡す」が正解になるか。

「タダで渡すなんてもったいない」と言う人もいます。でも毎年10〜15万円の固定資産税を10年払い続けるなら、その間に100〜150万円が出ていく。それを「もったいない」と言わない人は少ない。

コストと時間を考えれば、無料譲渡は「損」ではなく「最善の出口戦略」になることがあります。

「差し上げます」が向いているケース・向いていないケース

ただし、無料譲渡が「向いていない」場面もあります。判断軸を整理します。

向いているケース

向いていないケース・注意が必要なケース

特に「相手選び」は重要です。無料で渡した後、受け取った相手が管理せずに放置した場合、近隣トラブルや行政からの指導が入ることがあります。誰でもいいから早く渡したい、という気持ちはわかりますが、受け取る側の意思・能力・計画をしっかり確認することが必要です。

京都市で空き家を無料譲渡する手続き——3ステップで整理

「タダで渡す」と決めたとして、実際に何をすればいいか。3つのステップで整理します。

Step 1：相手を見つける

「無料で差し上げます」という物件の情報をどこに出すか、が最初の課題です。主な選択肢は以下の3つです。

• 空き家バンク（京都市）：「無償譲渡」として登録できます。ただし掲載・審査に時間がかかる。→ 京都市空き家バンク公式ページ
• 民間マッチングサービス（akimii）：匿名・無料・即日で掲載できる。「用途転換で使いたい」という事業者・個人からの提案が届く。「差し上げます」という条件で出すことも可能。
• 知人・地域コミュニティ：受け取る相手の人柄や計画が見えやすいメリットがある。ただし広く探せないのが課題。

Step 2：贈与契約書を作成する

無償で権利を移転する場合でも、口頭ではなく書面で「贈与契約書」を作成することを強くおすすめします。

契約書には「贈与する物件の所在地・面積・建物の状態」「引き渡し条件」「修繕義務の有無」「トラブル発生時の責任の所在」などを明記します。司法書士に作成を依頼すると、数万円程度の費用で安心できる書類が作れます。

Step 3：所有権移転登記

贈与契約が成立したら、法務局で所有権移転登記を行います。これをしないと、法律上の所有者が変わらないため、固定資産税の請求がオーナーのもとに来続けます。

登記費用（登録免許税）は「固定資産税評価額×0.2%（贈与の場合）」です。評価額500万円なら1万円。司法書士への依頼費用と合わせて5〜10万円程度を見ておくと安心です。

知らないと損する3つの注意点——「タダで渡した」のに後悔しないために

注意点①：贈与税は受け取る側にかかる

「無料で渡すんだから、税金も関係ない」と思いがちですが、受け取る側に贈与税がかかる場合があります。年間110万円を超える贈与には税金が発生し、不動産評価額が高い物件では大きな負担になります。

受け取る側がこの税負担を知らないまま合意してしまうと、後から「こんなはずじゃなかった」というトラブルになることがあります。事前に双方で税理士に確認することが重要です。

注意点②：相続登記が未了のまま動かせない

相続した空き家の名義がまだ亡くなった方のままになっている場合、贈与・譲渡の手続きを進める前に相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されていますので、まだの方は早めに司法書士に相談してください。

注意点③：「誰でもいいから早く渡したい」は危険

受け取る相手を急いで選ぶと、後に管理放棄・近隣トラブルが起きるリスクがあります。タダでも構わないから、受け取る側の「使い方の計画」「管理できる能力」「信頼性」をしっかり確認してから契約してください。

「提案を受け取ってから相手を選ぶ」というakimiiの仕組みは、この「相手選び」の課題を解消するひとつの方法です。事業者・個人から「こんなふうに使いたい」という提案がPDFで届くので、使い方の計画を見てから判断できます。

「タダじゃないと動かない」は思い込みかもしれない——akimiiという選択肢

ここまで「無料譲渡」の話をしてきましたが、少し立ち止まって聞いてほしいことがあります。

「売れないから、タダで渡すしかない」という判断、本当にそうでしょうか。

再建築不可・老朽化・状態が悪い物件でも、「現状のまま使いたい」という借り手・買い手が存在します。カフェ・アトリエ・倉庫・ゲストハウス——通常の不動産仲介では出会えない相手が、民間マッチングの場には来ている。

「差し上げます」と決める前に、一度「提案を受け取ってみる」というステップを踏んでほしいんです。

akimiiに写真を投稿すると、「この物件をこんなふうに使いたい」という提案が届きます。そこに「少し家賃をいただける」「売却価格をつけられる」という提案が来るかもしれない。来なかったら、そのとき改めて「差し上げます」という判断をすれば間に合います。

空き家バンクや無料譲渡の手続きについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。
→ 京都で空き家バンクに登録する前に知っておきたいこと
→ 空き家にかかる税金は3種類——固定資産税・相続税・空き家税を正直に解説

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家バンクで「無償譲渡」として登録できますか？

できます。京都市の空き家バンクでは「売却」「賃貸」「無償譲渡」の区分で登録が可能です。ただし審査・掲載まで1〜2ヶ月かかる場合があります。

Q. 「差し上げます」と公開すると、変な人が来ませんか？

心配はわかります。akimiiの場合、提案者は宅建士のサポートを受けたうえで提案を送ります。また、オーナー側は「この提案を希望する」を押さない限り、相手と連絡が取れない仕組みになっています。「どんな相手か」を見てから判断できるので、いきなり個人情報が渡ることはありません。

Q. 無料で渡した後、建物が倒壊したら責任を問われますか？

所有権が移転した後は、原則として新しい所有者に管理責任が移ります。ただし、契約前に「引き渡し時点での状態」を明記しておくことが重要です。建物の現状（瑕疵・欠陥など）を正直に開示して、それを前提に贈与契約を結ぶことをおすすめします。

Q. 相続登記が終わっていない物件は動かせませんか？

相続登記が未了の場合、贈与・譲渡の手続きを進めることが難しくなります。まず司法書士に相談して相続登記を完了させることが先決です。ただしakimiiへの登録・情報収集は名義整理前でも始められます。

Q. 「差し上げます」ではなく、安くてもいいので売りたい場合はどうすればいいですか？

akimiiへの登録をおすすめします。「買いたい・借りたい・使いたい」という事業者・個人から提案が届き、「100万円なら買います」「月3万円で借りたい」といった条件が提示されることもあります。タダにしなくても動き出せる可能性は十分あります。

まとめ——「差し上げます」はゴールじゃない、出発点にする

サッカーで言うと、ボールを持ったままでいることが一番リスクが高い状況があります。持ち続けることで相手にプレッシャーをかけられ続ける。そういうとき、「前に蹴り出す」という判断が最善になる。

空き家も同じです。持ち続けることがリスクになっているなら、動かすことが正解です。無料でもいい。ただ、動かす前に「どんな選択肢があるか」を一度整理してほしい。

「差し上げます」という気持ちは大切にしてほしいんですが、その前に「提案を見てみる」というゼロリスクのステップが一つあります。

それがakimiiへの登録です。完全無料。匿名。押しつけなし。提案を見て、「やっぱり差し上げます」でも「これなら少し家賃をいただけそう」でも、どちらでも構いません。まず動き出す、ということが一番大事です。