不動産屋が教えてくれない「空き家活用」の本当に相談すべき専門家——業界縦割りの裏事情と、誰に頼るべきかの全体図

6月に入り、京都も少しじめっとした梅雨の気配を感じるようになってきました。休日の朝は、いつものように鴨川沿いをランニングして心と身体のリズムを整えます。

今日も事務所に、こんな切実な相談が届きました。

「親から実家を引き継いだんですが、不動産屋に相談すべきか、工務店か、税理士か……いったい誰に相談すればいいんでしょうか？あちこち行った挙句、疲れてしまって、もう空き家バンクに登録して、タダで差し上げますって手放そうかな」

この「誰に相談すればいいか分からない」という迷子状態、現場でほんまによく見かけます。

空き家問題がこんなにややこしくなる最大の原因は、「不動産業界の縦割り構造」にあります。あなたが不勉強なのではなく、構造的に迷子になるようにできているんです。

一級建築士・宅建士として、コトスタイルで空き家活用の支援に関わってきた立場から、空き家相談で知っておくべき「専門家の裏事情」と本当に頼るべきプロの選び方をお伝えします。

専門家に相談して「迷子」になる空き家あるある

空き家を持て余した方が最初に経験するのが「誰に相談したらいいか分からない」という壁です。不動産屋に行ったら「売りましょう」、工務店に行ったら「直しましょう」、税理士に相談したら税金のことしか教えてもらえなかった。

「結局、誰が私の実家のことをトータルで考えてくれるの？」——この疑問は、業界の構造を知らないと永遠に解決しません。

専門家の数だけ、異なる「正解」が出てくる

不動産屋さんに行けばほぼ100%「とりあえず売りましょう」と言われます。彼らは物件を売買して仲介手数料をもらうプロだからです。リフォーム会社に相談すれば「綺麗に直して貸しましょう」と提案されます。工事を受注するのが彼らの仕事だからです。

それぞれの専門家は、自分の「得意分野（＝利益になる分野）」の答えしか持っていないんです。

業界の縦割り構造——なぜ「本当のアドバイス」がもらえないのか

不動産業界は「売る」「貸す」「直す」「壊す」「税金を処理する」「法的な権利を整理する」——それぞれ別の専門家が担当します。「あなたのご実家にとって、総合的に見てどれが一番いい選択か」をフラットに考えてくれる人が、現場にはほとんどいません。

「担当外」と言われた瞬間に迷子になる

不動産仲介会社は仲介手数料で収益を得るビジネスモデルです。売れない物件・貸せない物件は積極的に扱いません。「古い・立地が悪い・権利関係が複雑」——こういった物件は「うちでは扱えません」と言われる可能性が高い。

その「扱えません」という言葉が「価値がない」と聞こえてしまって、所有者さんが絶望するんやと思います。でも実際には「その業者のビジネスモデルに合わない」というだけで、物件の価値とは別の話です。

業者への丸投げのリスクについては、こちらも参考にしてください。
→ 空き家を業者に「丸投げ」すると損をする理由——主導権を守る方法

専門家ごとの「得意・不得意」を正しく理解する

どの専門家も「自分の得意範囲」しかカバーできていません。あなたの実家をトータルで考えてくれる専門家は、一人では存在しないんです。

「売却ありき」で大失敗しかけたリアルな事例

ある所有者さんが、大手の不動産屋に相談に行きました。立地が不便で建物も古かったため、「こんなボロ家、どうやっても売れません。解体して更地にするか、タダでもいいから誰かに差し上げますと募集するしかないですね」と冷たく突き放されてしまいました。

「親の思い出が詰まった大切な家なのに、価値ゼロだなんて……」そのひどく落ち込んだ状態で私の事務所にいらっしゃいました。

空間のプロが見た「斜め上」の活路

私は一緒に現地を見せてもらい、こう言いました。「ええやん。これ、売らずにこのまま貸したらめっちゃ面白いですよ」

不動産屋の視点では価値はゼロかもしれませんが、空間プロデュースの視点で見れば、古いながらも味わい深い「余白」がたくさんありました。

結果的に、「内装を自由にDIYしていい物件」としてそのまま貸し出すと、「こういうアトリエを探してたんです！」という若手クリエイターが入居してくれました。

誰に相談するかで、空き家の未来は天と地ほど変わってしまう。これが現場で起きているリアルです。

本当に頼るべき「全体を俯瞰できるプロ」の選び方

「白黒をすぐに迫ってこない人」を選ぶ

一番のポイントは、「売るか壊すか」といった極端な二択をすぐに迫ってくるのではなく、「今の状態でどんな使い道があるか」をグラデーションで一緒に考えてくれる人を探すことです。

複数の専門家を「チーム」として使う発想

相談する前にやること——正しい順番

「いきなり専門家に相談に行く」ことが、実は迷子になる一番の原因です。何も決まっていない状態で専門家の前に立つと、その専門家の得意分野の方向に引き込まれやすいからです。

相続登記は最優先——2024年4月から義務化

2024年4月から相続登記が義務化されました。名義が被相続人のままの物件は売却・賃貸の契約ができません。「どう使うかは後で決める」という場合でも、相続登記だけは早めに進めておくことをおすすめします。

空き家の売却について相場を知りたい方はこちら。
→ 「うちの実家は売れない」と諦める前に——空き家売却の相場をスマホで調べる方法

プロの意見を聞く前に、まず世間の声を知る

「そんな全体を見てくれる専門家なんて、すぐには見つからないよ」——そうですよね。だったら、いきなりプロの看板をくぐる前に、まずは世間の人たちに直接「うちの家、どう思いますか？」と聞いてみるのが一番確実です。

akimiiは、空き家の写真を匿名で登録するだけで「週末カフェとして使いたい」「現状のままで借りたい」といったアイデアが世間から直接届くサービスです。

プロの意見を聞く前に、まずは世間のリアルな需要を知っておく。それが、業者に「価値がない」と安く買い叩かれないための最強の防具になります。

需要が先に見えると、専門家との話が変わる

「この家でカフェをやりたいという提案が届きました」という情報を持って不動産屋に行くのと、何も情報を持たずに行くのとでは、話の展開がまったく違います。需要があるという根拠を持って相談できれば、「売れません」という一方的な結論に引き込まれることはありません。

空き家マッチングについては、こちらも参考にしてください。
→ 空き家マッチングとは何か——空き家バンク・不動産会社との違いと選び方

よくある質問

まとめ——「誰に相談するか」が、空き家の未来を決める

「どこに行ってもいい答えがもらえなかった」と落ち込んで、大切なご実家をタダ同然で手放してしまう前に。まずは今週末、実家の写真を数枚撮ってみてください。「えっ、うちの実家ってこんな使い道があったんや」——その小さな気づきが、専門家の言葉に振り回されず、あなたとご実家にとっての最高の選択を見つけるための確実な一歩になると、私は強く思っています。